LMNP et auto entrepreneur ?

Publié le par if

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel recouvre en fait des situations très différentes :

*Dans le cas d'un investissement de defiscalisation, le but est de reporter un déficit du aux diverses charges, et en particulier celles de remboursement d'e l'emprunt souscrit pour acheter le bien. Cela implique d'opter pour le régime du réel d'imposition. Le régime d'auto-entrepreneur n'adonc a priori rien à faire ici.

* Par contre, de nombreux particuliers sont des LMNP sur un bien immobilier propre, sans emprunt en location saisonnière ou étudiante, par exemple. On peut aussi y ratacher les loueurs de chambres d'hötes. Dans ces cas, la question de passer au régime de l'Auto-entrepreneur peut se poser... Et d'ailleurs l'administration fiscale est en train de suggérer aux LMNP d'y réfléchir...


Du point de vue des Impôts :

Le Chiffre d'Affaire LMNP relève du Bénéfice Industriel et Commercial (BIC). Il est intégré au revenu imposable après abattement de 71%.

En tant qu'auto-entrepreneur, l'imposition est de 1% du CA, PLUS (comme nous l'avons signalé dans nos premiers posts sur les pièges de ce statut) le décalage de tranche sur les autres revenus dû à 29% du CA.

 Le passage au régime Auto-entrepreneur pourait donc être une bonne idée, cela dépend du niveau des autres revenus...

... Mais aussi des charges réelles si elles dépassent 71% du CA. En moyenne, les charges d’entretien et de réparation peuvent atteindre près de 25% des loyers perçus (sources Anah), et l’administration des biens plus de 10%, ce qui laisse de la marge.

 

D'autre part, Les loueurs en meublé sont soumis à la taxe foncière (sauf les deux premières années dans le neuf), et à la taxe professionnelle (dès lors que la location même saisonnière présente un caractère habituel) et dans ce dernier cas, le statut d'AE prevoit une exonération les 3 premières années...


Du point de vue des charges sociales :

Ce point fait polémique ! Théoriquement, il semble que le Loueur en Meublé Non Professionnel doive acquitter les cotisations sociales au titre du régime des travailleurs indépendants (URSSAF). Ce point est très souvent négligé par les petits LMNP... Jusqu'à présent il y avait une certaine "tolérance" de l'administration mais il semble qu'elle saisisse l'occasion de la mise en place de ce statut d'autoentrepreneur pour permettre à ceux qui jusqu'à présent n'étaient pas inscrits au RCS et donc ne payaient pas de charges sociales, de régulariser leur situation...

En micro-entreprise, sur un abattement de 71% du ca : charges sociales = CA x 29% x 45,2% (total RSI) = CA x 13,1%
Avec le statut d'auto-entrepreneur : charges sociales = CA x 12% ( y compris la CSG )
Là aussi, il semblerait que le passage en Auto-entrepreneur puisse se justifier économiquement.

A noter qu'il n'y a pas de cotisation sociales (retraite, maladie, ....) pour les gîtes en statut LMNP mais juste des contributions sociales (CSG et la RDS : 3,1 % du CA), ce qui rend moins interressant de basculer en AE pour les loueurs de gîtes.

En conclusion : le statut LMNP lui même n'étant pas très clair du point de vue des charges sociales, il est assez difficile de donner une réponse tranchée sur l'intérêt de passer en auto-entrepreneur. Par contre, dans le cas d'un investissement avec défiscalisation, c'est clairement une mauvaise idée, car l'on perdrait de nombreux avantages de la niche fiscale que constitue encore le LMNP.

Publié dans Auto-entrepreneur

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franck 11/01/2012 19:54

Bonjour. Etant actuellement au chomage, j'entreprends de renover(a mes frais) une maison ainsi qu'un appartement afin de me lancer dans la location meublée saisonniere. Pole Emploi me propose un
statut d'auto entrepreneur. Personnellement,ce statut ne me convient pas car il ne me permettra pas de realiser des amortissements futurs; Je pencherais plutot pour le statut de LMNP.Qu'en
pensez-vous?
En ce qui concerne le regime social, dois-je m'inscrire au rcs ou rsi ou aucun des 2...? Que pensez vous des statuts EIRL et EURL pour l'activité de loueur en meublé de maniere saisonniere?
J'ai enormement de mal a trouver des personnes ressources pour repondre a ces questions assez ciblées. En vous remerciant d'avance.
Amicalement Franck.

Greg 07/12/2010 00:32


Bonjour,

enfin un article qui traite du LMNP + auto-entrepreneur !

Je suis en auto-entreprise avec mon C.A au plafond (bref, en prélevement trimestrile sur mon CA réel comme un auto-entrepreneur). Je viens de mettre en location meublée de vacance mon appart et les
impots me disent que si je déclare en micro-bic, c'est rajouté à mon C.A de mon entreprise
>>> hors, je vois sur votre article que l'on peut avoir une auto-entreprise + etre LMNP : c'est une super nouvelle !...mais ou puis-je avoir les textes de lois (ou preuves pour les impots)
disant que ce n'est pas la même chose ? (je n'aimerai pas qu'il me fassent dépasser le plafond de mon entreprise à cause de mes revenus de LMNP).

merci d'avance pour la réponse et votre site : bravo !


assurance medicale 04/02/2010 12:18


un grand merci pour le partage d'infos et pour ce blog !


Marianne 12/09/2009 00:09

Merci de votre réponse. Mais pour déclarer au réel, il ne faut pas déclarer un montant minimum de loyer ?
Bonne soirée.

Marianne 08/09/2009 19:15

Bonsoir. Je compte louer mon appt en meublé prochainement. Le loyer que je vais demander sera inférieur au montant de mon emprunt (sur les premières années, je ne rembourserai que mes intérêts d'emprunt). Quelle est le régime le plus approprié dans mon cas ? Faut-il que j'opte pour le régime d'auto entrepreneur ? Je ne pense pas pouvoir opter pour le régime du loueur en meublé vu que mes loyers annuellement seron inférieur à 6000 €. Pouvez-vous, SVP, me renseigner ? Merci.

if 11/09/2009 07:42


La limite de loyer perçu empêche de se déclarer en LMP (qui est de toutes façons très contraignant) mais rien n'empêche, bien au contraire, de vous déclarer en LMNP (non pro). Evitez le statut
d'auto-entrepreneur avec lequel vous allez payer des impots et charges alors qu'avec votre emprunt ce ne sera pass le cas au régime réel en lmnp.