LMNP et auto entrepreneur ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel recouvre en fait des situations très différentes :
*Dans le cas d'un investissement de defiscalisation, le but est de reporter un déficit du aux diverses charges, et en particulier celles de remboursement d'e l'emprunt souscrit pour acheter le bien. Cela implique d'opter pour le régime du réel d'imposition. Le régime d'auto-entrepreneur n'adonc a priori rien à faire ici.
* Par contre, de nombreux particuliers sont des LMNP sur un bien immobilier propre, sans emprunt en location saisonnière ou étudiante, par exemple. On peut aussi y ratacher les loueurs de chambres d'hötes. Dans ces cas, la question de passer au régime de l'Auto-entrepreneur peut se poser... Et d'ailleurs l'administration fiscale est en train de suggérer aux LMNP d'y réfléchir...
Le Chiffre d'Affaire LMNP relève du Bénéfice Industriel et Commercial (BIC). Il est intégré au revenu imposable après abattement de 71%.
En tant qu'auto-entrepreneur, l'imposition est de 1% du CA, PLUS (comme nous l'avons signalé dans nos premiers posts sur les pièges de ce statut) le décalage de tranche sur les autres revenus dû à 29% du CA.
Le passage au régime Auto-entrepreneur pourait donc être une bonne idée, cela dépend du niveau des autres revenus...
... Mais aussi des charges réelles si elles dépassent 71% du CA. En moyenne, les charges d’entretien et de réparation peuvent atteindre près de 25% des loyers perçus (sources Anah), et l’administration des biens plus de 10%, ce qui laisse de la marge.
D'autre part, Les loueurs en meublé sont soumis à la taxe foncière (sauf les deux premières années dans le neuf), et à la taxe professionnelle (dès lors que la location même saisonnière présente un caractère habituel) et dans ce dernier cas, le statut d'AE prevoit une exonération les 3 premières années...
En micro-entreprise, sur un abattement de 71% du ca : charges sociales = CA x 29% x 45,2% (total RSI) = CA x 13,1%
Avec le statut d'auto-entrepreneur : charges sociales = CA x 12% ( y compris la CSG )
Là aussi, il semblerait que le passage en Auto-entrepreneur puisse se justifier économiquement.
A noter qu'il n'y a pas de cotisation sociales (retraite, maladie, ....) pour les gîtes en statut LMNP mais juste des contributions sociales (CSG et la RDS : 3,1 % du CA), ce qui rend moins interressant de basculer en AE pour les loueurs de gîtes.
En conclusion : le statut LMNP lui même n'étant pas très clair du point de vue des charges sociales, il est assez difficile de donner une réponse tranchée sur l'intérêt de passer en auto-entrepreneur. Par contre, dans le cas d'un investissement avec défiscalisation, c'est clairement une mauvaise idée, car l'on perdrait de nombreux avantages de la niche fiscale que constitue encore le LMNP.